下乡养老村宅成“刚需”

日前，青岛市下发《关于进一步提升养老服务质量的实施意见》，其中提出发展医养产业，创新利用城市资源盘活农村养老资源的方式方法，探索建立“市民农庄+养老养生”服务新模式，做好“市民下乡、服务进村”田园式养老。这意味着，青岛市民的养老有了更为多样的选择。不过，养老“下乡”，远不是有了政策支持的“一亩三分地”就万事俱备，完善的公共服务和基础设施建设等配套条件同样不可或缺。

青岛样本

下乡养老村宅成“刚需”

青岛的王康夫在退休后如愿过上了“采菊东篱下,悠然见南山”的生活。这位72岁的老人一天基本是这样度过的：读书、练字、开荒、种菜——完全是梦想中的退休生活。“这里环境好,空气好,水好,人好。”王康夫说，这要得益于自己在十几年前到崂山区沙子口街道西麦窑社区买下一套房。“现在看直是捡着了。”

“我们这个地方,风景好,你来了就不愿意走了。像王老师这样在村子租房子养老的有十几户,还有来自北京的、滨州的、济南的,就是看中了我们村的景色。市区供暖就回市区，一停暖就回来。”西麦窑社区党支部书记王振尘介绍，目前村里空闲的院落均已出租出去，有的租户就和村民同住一个院落。一个独门独院一年租金三四万元，对于村民来说,是笔不小的收入。

在城阳区夏庄街道上蜜蜂社区的养老房,同样非常抢手。“都是城里退休的老人过来租,但是房源有限啊！很多时候,有钱也不一定能租到合适的。我们这里风景秀丽,是天然氧吧,爬山种地,对城里人来说很有吸引力。”上蜜蜂社区的孙主任介绍。

上蜜蜂社区的居民孙丕法说，由于当地闲置的房屋有限,租金价格也不断水涨船高。2010年左右5000元一年的房子，最近两年一路涨到了1.5万元左右。“一般在这里租房子都要求近山、近水,而且要独门独栋、房子要新,最好门前再有块土地能种菜。”

田园养老

全国不少地区也在探索

所谓“田园养老”，就是老年人通过亲近生态环境，享受自然之美，并在和谐的自然和人文环境中实现生理、心理健康的一种积极的养老方式。

有学者认为，养老在“田园”，地点宜选择在靠近市民居住城市的郊区，或毗邻风景名胜区,这样方显“田园”之意。距离市中心大约半小时到一小时车程，即约30－50公里。若此，市民可以在市区之家与田园小家之间，独立或结对地自由、轻松往返。

其实，田园式养老并非一个新鲜的概念。此前在全国其他地方，已经有不少尝试。比如,2012年，烟台牟平的高陵镇邀请规划专家，为高陵水库下游的两万多亩土地拿出一个整体规划，将这个地块分成了十个概念板块。其中，规划专家推出的第一个板块就是田园养老板块。官方资料显示，这个地块面积约700亩。整个地块将建400个小农庄，配备大棚、管理用房等，租住给城里人，尤其是身体条件不错,愿意到农村种菜的老年人。

也有一些田园式养老社区主要面向高端人群。例如天津市宝坻区的某大型田园式养老社区,在宣传中称，不仅有现代的设施农业、酒店会所、养生会所、老年护理院等齐备的设施，还配有细致周到的“管家式”服务。

在青岛本地，也有一些田园式养老的探索。“我们这个福利院占地15亩,除去建筑面积和硬化用地之外,剩余的8亩地都可用于田园养老。”李沧区社会福利院办公室工作人员介绍,福利院有菜园、果园,入住的老人可以种植蔬菜、采摘水果。“很多老人青睐远离喧嚣的都市田园生活。一进我们的院门,就会喜欢上我们这儿。”

两种市场

城乡需求的对接与共赢

国家旅游局规划专家王教授退休后，就在京郊山区常年修缮租住了一家庭院，假日里祖孙三代闲住、到夏天在山上避暑。在他看来,到郊区租赁农民宅园作为“第二住宅”或假日休闲场所,这种分散、自发的租赁、改建方式虽有自主灵活的好处。但由于自发进行,难免有种种弊端,如无序租赁、易生财务纠纷,私搭乱建、易致环境损坏,公共管理与服务缺失、易发社会治安等。农户单独出租或自营,有缺少资金、不善经营、服务不足等难处。

他更肯定的还是田园式养老社区的做法。“随着老龄化社会的到来,城区有大批的家庭及老人渴望有宽敞、恬静的绿色养生养老场所,城区住房拥挤、交通喧闹、环境污染,不宜休闲养生。然而在农村随着劳动力向城市转移,农村闲置房屋数量逐年增加,田园式养老社区的建造满足了城乡两种市场需求的对接与共赢。”

王教授认为，田园式养老社区满足老年市民思乡怀旧的诉求，也满足了部分市民举家体验乡野生活的愿望，更是少儿们玩耍的新天地。这种方式把养生养老与休闲度假自然地联结起来，拓宽乡村旅游的产品与市场，可以说是从乡村观光到乡村度假的升级版。

另外，乡村建立市民养老社区使农村的产业形态从农业、家庭副业转变为休闲养老服务经济，从自然经济转变为商品经济,农村从单一的一产转化为一产与三产的融合。农民取得房屋租金，参与保姆、保洁、餐饮等养老服务，合作社每年获得养老社区经营利润给社员分红，农民可获得宅院租金、劳务薪酬与合作社分红三重收入。

典型样本

建成养老村的怀柔样本

北京怀柔区渤海镇田仙峪村是个将农村闲置资源变成田园式养老社区的典型样本。

这个村子与著名的慕田峪长城相距仅3公里，全村284户668口人。以前，村里有很多宅子都长时间闲置。该村相关负责人介绍，农宅闲置的原因主要包括村民外出务工、村民个人购置其他房产等,“由于农宅不能上市交易，只能在村集体成员内部转让；想出租,却难以找到合适的租客。”

为了帮村民解决这一难题,区镇政府想到了与社会资本的合作。2014年8月，北京市首家养老农宅合作社在怀柔区渤海镇田仙峪村成立，它利用闲置农宅的原有资源，实行保护性开发，形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的新模式。该村合作社成立后，专门成立了一个评估小组，到各家实地考察，制定出一套高于市场价格的出租方案。随后,合作社对流转出30多套村民闲置农宅,引进北京国奥集团进行“一宅一品”高端化改造。

“养老社区一共有33座院落,价格在每年6～9万,120万～150万可长租20年。不使用期间，可以委托我们出租,收益五五分成。”据国奥乡居乡村养老社区销售部曹先生介绍，该养老社区客户定位在中高端群体,已入住的“业主”平均年龄超过55岁,人均年花费6万至12万元不等。自2015年启用以来,已经有十几套院落被长租出去,“运营情况还算可以”。

田仙峪村的村民也因为这个养老社区受益。据了解,在房屋土地的租金收入上,养老社区流转了30处闲置院落，为拥有这些院子的农民带来近1700万元的收入。为综合服务中心配套和农事活动体验而流转的60亩农用地，每年租金收益在20万元左右。此外，村里的剩余劳动力也能在社区从事保姆、保洁、餐饮等工作。

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设施保障

养老下乡公共服务先行

青岛市是全国老龄化发展速度快、基数大、程度高、高龄化态势突出的少数城市之一。目前，青岛市建立了以居家为基础、社区为依托、机构为补充的养老服务体系，形成“9073”养老服务格局。田园式养老则为青岛的老年人提供了更为多样性的选择。

早在去年10月，民政部等11个部门联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》,“凡通过整合改造闲置社会资源建成的养老服务设施，符合相关政策条件的，均可依照有关规定享受养老服务建设补贴、运营补贴等资金支持和税费减免、水电气热费用优惠等政策扶持。”

而在今年的中央一号文件中,则提到允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。不难看出,这些政策利好对于农民、农村以及社会资本来说,都意味着机会。

但是,养老“下乡”,远不是有了政策支持就万事俱备。南京农业大学人文社会科学学院硕士研究生江海燕通过调查200位老年人的乡村旅游养老意愿发现,接受乡村旅游养老的老年者中,对于71～80岁老年者而言,康健医疗器材先进是重要考量因素。

“田园式养老最缺乏的就是医疗设施和医护人员的配备,老年人一旦生病,如何才能及时有效得到医治是最担心的问题。”值得注意的是,田仙峪村养老社区在建设过程中一个重要措施就是,租用村委会闲置的办公楼建起了社区综合服务中心,设立公共食堂、休闲酒吧、洗衣房和卫生服务站等公共服务设施。