民宿聚集的优势与劣势探讨

 全国范围内民宿在空间位置上呈现出区域集聚的特点，同一集聚区内民宿产业往往具备相似的风格。地域集聚性已经成为民宿产业空间分布的重要特征。

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     一、民宿集聚分布的特征

       1.民宿集聚分布于经济较发达城市周边。城市发展带来的种种负面影响使得城市居民开始追求一种回归自然、享受乡土气息的生活状态。民宿为旅游者提供了独立的生活处所，旅游者可以享受地域性人文、自然景观，并可融入当地生活从事农林牧渔生产活动，因此民宿受到越来越多的城市居民的欢迎，尤其是城市中产阶级逐步成为民宿旅游市场的主体。

      人们一般利用双休日或者节假日出游，距离是出游规划的第一影响要素，就近的民宿成为优先考虑的旅游目的地。受市场需求的驱动，民宿投资者或经营者更倾向于选择城市周边乡土气息浓厚的地区发展。经济发达城市拥有充足的客源，而雄厚的经济条件又保证了游客的消费能力，其周边地区自然成为民宿旅游发展的热区，形成了民宿集中分布在经济发达城市周边的空间分布格局。

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      2.民宿集聚分布于旅游资源丰富地区周围。旅游是现代人的一种精神追求，时下的旅游多以观光旅游、度假旅游和娱乐旅游为主。民宿要与当地特色的历史人文景观、自然生态景观以及生活生产活动结合起来，才更具吸引力。因此，民宿在空间布局上往往更加靠近本地开发成熟的优秀景区。

      通过对长三角地区民宿和景区进行叠置分析，二者在空间分布上彼此靠近，民宿周边有景区，景区周边有民宿。民宿高度集聚区域内都有知名度较高的全国性优秀景区。以景区点位为中心分别建立了5千米、10千米和20千米的缓冲区，坐落在5千米缓冲区内的民宿占比71.15%；坐落在5-10千米缓冲区内的民宿占比17.52%；坐落在10-20千米范围内的占比只有10.19%。

      可见，大多数民宿分布在距离景区较近的5千米范围内，在远离景区的区域民宿数量急剧下降。景区周边来往游客众多，对住宿的需求量大；而民宿在提供住宿的同时，还能提供享受本地乡土文化、特色美食等机会，成为众多旅游者的首选。因此，民宿投资和经营者往往选择靠近旅游资源的位置。

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      3.民宿集聚分布于交通主干道。旅游是旅行与游览的综合，旅游活动的异地性使交通条件成为旅游的必要环节和基础。在旅游过程中，长途交通（航空、铁路）将客源地和目的地链接起来，而市内（短途）交通将旅游活动中的各个景点以及吃、住、行、娱、购的各个环节串联起来。

      民宿旅游也不例外，需要便捷的交通条件将景点与民宿串联起来。旅行社一般将食宿、景点等要素通过旅游线路及车辆换乘有机地衔接起来，这种情况下游客的行进路线固定、游客自由到达的范围相对有限。

      近年来，自驾游成为旅游出行的主要方式。中国旅游研究院与中国电信联合进行的乡村旅游调研显示，近7成的游客选择自驾的方式到乡村旅游。自驾游客可以自由选择出行线路、自由决定停车食宿地点，这一定程度上扩大了游客的活动范围。

      因此，交通条件便捷的区域也成为民宿分布的集中区域。以长三角地区为例，以交通主干道为中心线分别建立了1千米、3千米和5千米的交通缓冲区，坐落在1千米缓冲区内的民宿占比32.74%；坐落在1-3千米缓冲区内的民宿占比39.10%；坐落在3-5千米范围内的占比13.72%。在3千米范围内民宿分布居多，5千米范围内的民宿占比总共达到了85.56%。可见，交通主干道附近也逐渐成为民宿集聚的重点区域。

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     二、民宿集聚分布的动力机制分析

       1.外部动力机制

政府主导政策驱动。民宿产业的发展与乡村旅游蓬勃发展的大背景息息相关，从中央到地方各级政府都高度重视乡村旅游发展，也重视民宿这种新业态的打造。民宿产业集聚受到各地方政府政策的推动。

       2015年11月25日，国务院办公厅《关于加速发展生活性服务业消费结构升级的指导意见》推动民宿产业加速发展；2016年1月27日《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》提出大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。

       2016年3月2日由国家发展改革委等10个部门制定的《关于促进绿色消费的指导意见》提出支持发展共享经济，鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展网络预约拼车、自有车辆租赁、民宿出租、旧物交换利用等。2017年7月11日，国家发展改革委等13个委办局又发布了《促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2017年）》，推动形成体系完善、布局合理、品质优良、百花齐放的乡村旅游发展格局。各省区市根据自身区域特点也制定了相关奖励扶植政策，这些政策极大地推动和促进了区域民宿产业发展。

      旅游消费升级驱动。近年来，我国居民消费处于商品消费向服务消费转变的上升期，居民用于服务性消费的支出大幅增加，而商品消费增长相对缓慢。

      2014-2016年，城镇居民用于医疗、教育、娱乐、旅游、交通等服务性消费的支出占比由35.7%上升到41%。中产阶级规模扩大叠加需求升级，距离城市2-3个小时车程、200公里范围内、性价比优势突出的特色民宿产业备受推崇。

      随着90、00后等成为市场主体，多样化、个性化体验等新需求不断扩大，原有的标准化住宿产品已经不能满足他们的需求，而个性化、体验性强的民宿产品更迎合他们的喜好。

      民宿投资资本驱动。目前民宿投资除了为了情怀、追求小而美不追求投资回报的民宿主之外，主要有三类：

      第一类是电商平台投资民宿产业，比如携程旅游网、去哪儿网、途家网、同程旅游网等。除成立民宿客栈频道外，还直接从事民宿投资运营，如同程旅游完成对花间堂的战略投资，成为花间堂第二大机构股东；途家网旗下的途远公司直接参与贵州美丽乡村精品民宿建设等。

      第二类是国有大型企业进军民宿领域，比如首旅集团、浙江旅游集团、国奥集团等。首旅集团成立首旅寒舍酒店管理有限公司，已经在全国布局60余个古村落民宿产业；浙江省旅游局与浙江省旅游集团及相关公司设立100亿元旅游基金，高等级客栈和精品民宿项目都是主要投向。

      第三类是房地产企业转型进入民宿产业，如新华联集团、银泰集团、金融街。新华联集团在安徽芜湖开发了鸠兹古镇项目，有上万平方米的用地建设客栈、民宿和精品酒店。

      这些公司发展民宿产业，追求规模化增长，又有相应的品牌体系和运营标准、建造标准以及经营平台等支撑，因此极大地推动了民宿产业的发展和集聚。另外，民宿投资的主体多元化、投资形式多样化，推动民宿投资持续火热。

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      2.内部动力机制

      民宿集聚形成市场竞争优势。民宿集聚区内部企业之间存在着竞争合作关系。民宿单体规模较小，客房一般在3-15间之间，很难实现大的旅游接待量。

      在集聚区内，具有一定数量的民宿后，可以实现接待能力的规模性递增。单个民宿通过自身品牌招揽客源的能力很弱；通过外部规模效应，可以形成整个民宿集聚区在旅游市场上的区域品牌，扩大影响力。区域品牌效应将直接给每个民宿经营者带来收益的增加。

      单个民宿的生命周期可能不长，会存在优胜劣汰的风险，但是整个民宿集聚区形成品牌后，品牌效应相对持久，将会带动区域内民宿企业的联动发展，打造出市场竞争优势，形成乡村旅游发展的合力。

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      同时，由于聚集了大量同类型的民宿企业，吸引了布料清洗、房屋清洁、广告策划等供应链上下游厂商和机构、相关专业人才在当地聚集。民宿集聚区内分工专业化、信息交流与传播顺畅、劳动力资源共享，降低了民宿的建设成本和经营成本。

      同时，产业链上的相关供应商、中间商可以更容易获得市场机遇，减少搜寻商业信息所需的时间和金钱成本。同时产业集聚会促进人力资源的专业化发展，提高人力资源效率，节约人力资源成本。整个区域内交易成本的降低，极大地增加区域民宿的综合竞争力。

      虽然通过集聚式的发展可以给民宿产业带来很多发展优势，增加民宿经营者的收入，但是由于旅游产业的特殊性，民宿业又正处于高速发展期，大量的、快速的集聚会造成当地旅游接待能力过剩，游客预期体验下降，也会导致很多经营者不能获得预期收益。